某某新村项目案法律分析意见书

一、案情

   2014年3月24日，江苏某某国际商务投资发展有限公司作为甲方与乙方连云港某某房地产开发有限公司签订某某新村项目合作开发协议书，协议约定由甲方以项目用地为开发资源，乙方负责项目资金筹措及项目所有相关税费投入，双方共同合作开发该项目。协议同时约定，在协议签订生效三十日内，由甲方成立项目分公司，作为甲乙双方合作开发本地块项目载体，甲方享有项目收益人民币壹仟伍佰万元(税后)，协议签订后，乙方支付给甲方的履约保证金人民币捌佰万元转为首批甲方收益，协议签订后十日内，乙方再支付甲方人民币贰佰万元，协议签订后三十日内，乙方最后支付甲方人民币伍佰万元。后，乙方以地块容积率调整为由要求减少甲方应得收益，一直未有支付余款，双方发生纠纷。在甲方发函要求处理善后事宜的情况下，乙方拒绝协商，诉至人民法院。

二、乙方诉求与理由

   乙方诉求共5项，即：

   1、请求判令甲方继续履行合同，交付开发的土地并将土地过户至原告名下，并交付项目相关的规划、国土、建设等审批手续。

   2、请求变更项目开发协议约定的甲方应得收益1500万元调整为1070万元。

   3、请求判决甲方承担逾期交付土地违约金324万元及资金占用期间的利息128万元（时间从2014年4月4日起至2016年4月4日）。

   4、请求判决甲方承担原告律师费、交通费等损失计30万元。

   5、请求判决由甲方承担诉讼费用。

   乙方的理由是：

   1、甲方违反协议中签订后十日内移交土地的约定，至今不办理土地过户手续，并拒绝交付土地；

   2、甲方违反协议中“签订生效30日内成立项目分公司”的约定，至今项目公司仍没有成立；

   3、甲方违反由乙方办理规、国土、建设等审批手续，直到2016年1月26日才取得政府《关于备案江苏某某国际商务投资有限公司某某西路综合楼项目的通知》，2016年2月14日才取得规划局审定意见，导致合作项目原规划设计的容积率由1.5被调整为1.07，合作项目收益大幅度下降，土地使用年限减少，项目迟迟不能实施。

   三、乙方诉求分析

  （1）乙方诉请继续履行协议，无法律依据也无事实根据。因为，甲方即没有明确解除协议，也没有中止履行任何自己的合同义务，甲方已经依约清理交付土地，而没有注册分公司，完全是双方协商一致的结果。而且，事实上，即便甲方有中止履行合同义务的行为，也是基于乙方违约在先，完全符合合同法的相关规定，乙方无权要求甲方先履行。

  （2）乙方要求交付开发的土地并将土地过户至原告名下，并交付项目相关的规划、国土、建设等审批手续的请求完全不符合合同约定。（详见合同约定）

  （3）乙方要求变更项目开发协议约定的甲方应得收益无合同依据。甲方应得收益不是以容积率为计算依据，而是固定的，双方的协议没有约定任何关于甲方应得收益调整的条件。

  （4）乙方要求甲方承担逾期交付土地违约金及资金占用期间的利息的请求，既无事实依据，也无法律和合同依据。首先，甲方没有逾期交付土地，根据土地的性质和双方对土地清理情况的确认，应当认定甲方已经依约交付土地。其次，即便不能认定甲方已经依约交付土地，由于乙方违约在先，且协议没有关于甲方需要承担逾期交付土地违约金的约定，显然，乙方请求无法律和合同依据。事实上，即便土地的交付延期，鉴于项目手续的办理情况，延期也不会成为影响项目开发的因素，要求违约金显然也于理不合。

  （5）鉴于乙方1、2、3项诉求不能成立，其第4、第5项诉求当然也不成立。

四、案件走向与策略分析

   鉴于诉讼的复杂性，虽然，乙方的诉讼无依据，但案件的发展可能有以下几种走向：

   1、乙方诉求被法院依法驳回。

   2、经诉讼中调解，在双方相互作出一定让步后，继续合作完成项目开发。

   3、乙方诉求被法院不合理全部或部分支持，甲方进入漫长的上诉、再审和抗诉等程序。

   针对乙方的违约情况和案件处理的需要，甲方可考虑：

   1、提出反诉，一并解决问题。鉴于甲方并未明确通知解除合作协议，如果不欲继续合作，可反诉要求法院判令解除协议。如考虑继续合作，可反诉要求支付应的收益。

   2、审理过程中，甲方可视具体情况，主张协议无效。在此情形下，如主张被支持，甲方需要返还乙方支付的相关款项。

                                               江苏海晟律师事务所